עבור מרבית הישראלים רכישת דירה הינה ההשקעה הגדולה ביותר אשר יעשו בחייהם. כדי שההשקעה לא תרד לטמיון יש לפעול בתבונה ובמשנה זהירות בעת רכישת דירה יד שניה. לרכישה כזו יתרונות רבים, אך ישנן גם מלכודות בהן עלולים הרוכשים ליפול אם לא ינהגו בתבונה. אז מה צריך לעשות? מדריך קצר ותמציתי לרוכש דירה יד שנייה.
רוכש דירה יד שנייה יכול לראות בדיוק מה הוא קונה ולאן הוא נכנס. הוא נפגש עם המוכר, רואה את הדירה בעיניים ולא רק "על הנייר", עומדת לו האפשרות לבדוק כמעט הכל באופן מיידי וממשי, ולקבל את כל המידע שדרוש לו כדי להבטיח רכישה מוצלחת והגנה על כספו. למרות זאת, רוכשים רבים נופלים בפח ונפגעים בעסקת מכר שכזו – יש נוכלים שמוכרים בתים שלא בבעלותם, אחרים מוכרים דירה משועבדת או פגומה ויש גם מקרים בהם הרוכשים מגלים רק אחרי שנכנסו לבית שקנו חתול בשק – הנוף הקסום עומד להיחסם בבניין גדול שעתיד להבנות, השדה הירוק יהפוך בקרוב לשכונת מגורים או למרכז מסחרי , הצנרת זקוקה להחלפה דחופה והעלות מטורפת, הרעש מבריכת השחייה הסמוכה בלתי נסבל או שהשכנים הבעייתיים מלמעלה ממררים לכולם את החיים.
טיפים לרוכשי דירה יד שנייה
בדקו את זהות המוכרים
בקשו לראות תעודת זהות, והיפגשו עם המוכרים פנים מול פנים מספר פעמים כדי לוודא את זהותו.
הצטיידו בעורך דין בתחום הנדל"ן בשלב מוקדם
ליווי משפטי כבר בשלב המשא ומתן הוא חושב וקריטי, וייעוץ מתאים בכל ההיבטים יאפשר חשיפה ונטרול של מוקשים.
ראוי להדגיש כי רישום חשבונות חשמל, מים, ארנונה וכיו"ב על שמו של אדם, אינו מעיד כי הנכס בבעלותו. בנוסף יש גם לוודא שאין שעבוד בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) ו/או ברשם המשכונות/חברות.
ודאו שהדירה מצויה בבעלותו של המוכר
ישנם אמצעים מגוונים לוודא עובדה זו (עורך דין העוסק בתחום המקרקעין יעשה זאת עבורכם בקלות) – נסח רישום מקרקעין עדכני בלשכת רישום המקרקעין לפיו המוכר הוא בעל הדירה ולא רשום לגביה עיקול, שעבוד או הערת אזהרה. בסוגי עסקאות מסויימים יש לוודא קיומם של אישור זכויות עדכני ברשות מקרקעי ישראל (רמ"י), או אישור זכויות מהחברה המשכנת. בנוסף, במידת הצורך (תלוי במורכבות העסקה) רצוי לעיין בהיסטוריית הרישומים והחוזים של הדירה, וכן לדרוש אישורי מס המעידים על בעלות, כגון: מס רכישה, מס שבח, מס רכוש.
שימו לב: רישום חשבונות חשמל, מים, ארנונה וכיו"ב על שמו של אדם מסויים, אינו מעיד כי הנכס בבעלותו. בנוסף יש גם לוודא שאין שעבוד בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) ו/או ברשם המשכונות/חברות. יש לברר גם מה מצב המשכנתא על מנת להבטיח כי ניתן לבצע עסקה ושלא תפגענה זכויותיכם בשל קיומה.
ודאו חוקיות המבנה
יש לוודא, כי בנכס אין חריגות וליקויי בנייה, ולבחון מהן הזכויות בנכס. לשם כך יש לפנות למהנדס בניין או לאדריכל שיוודא שאין חריגות בנייה, ובנוסף לפנות לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה שמספקת תדפיס מידע תכנוני המלמד על זכויות הקשורות בנכס וגם על תוכניות לגביו ולגבי הסביבה. מתדפיס זה תוכלו ללמוד גם על הצפוי בסביבה – האם צפוי להיבנות מרכז מסחרי במקום, האם ייבנו עוד בניינים, האם גן השעשועים הסמוך יוחלף בקרוב במבנה ועוד נתונים שיילקחו וישפיעו על החלטתכם בשאלת רכישת הדירה.
ודאו שאין חובות על הנכס
בדקו, כי אין חובות לרשויות, ודרשו מהמוכר להציג אישור המעיד על פירעון חובות כגון: ארנונה, מים, ביוב, אגרות, היטלי פיתוח, היטל השבחה וכדומה.
בקרו בדירה מספר פעמים
ביקור בדירה בימים שונים ובשעות שונות יכול ללמד אותכם דברים חשובים על הדירה, ולחשוף נתונים קריטיים שישפיעו על החלטתכם. בעת השהות בדירה תוכלו ללמוד על הרעש מהסביבה, על התנהלות השכנים, על אופים של המוכרים, על איכות הבית והשכונה ועוד. סיירו באזור, בדקו פוטנציאל רווח (אם מדובר בדירה להשקעה) וכן שירותים קרובים חשובים: מרכזי קניות, מרכזים קהילתיים, מוסדות חינוך, סניפי קופת חולים, תנועת נוער, גני שעשועים וכדומה. גם בדירה עצמה הפכו כל אבן – אל תהססו לבדוק את לחץ המים בברזים, תפקוד של חלונות, דלתות ותריסים, מצב של קירות ומרצפות, רטיבות, מפגעים וסכנות. בסיירו בלובי הבניין, בחצר. שוחחו עם השכנים, תהו על קנקנם, הכירו את ועד הבית, ונסו ללמוד על האווירה ועל היתרונות והחסרונות של הדירה, הבניין והאזור.
זיכרון דברים
זיכרון דברים הוא חוזה לכל דבר ואם תחתמו עליו לפני שתבדקו את כל הזויות ותהיו בטוחים שזו הדירה שתרצו לקנות, תטמנו לעצמכם בור שיהיה קשה בעתיד לטפס ממנו. מכירת דירה צריכה "להסגר" באמצעות חתימה על חוזה מכר בליווי עו"ד מקצועי, אחרי התנהלות ארוכה ורב שלבית, עם הרבה סבלנות ו"בישול איטי" אחרי התייעצות עם עורך דין, ניהול מו"מ כדבעי, בדיקת כל הזויות ובחינת כל הנתונים. חבל למהר ואל תתנו למוכר או למתווך להלחיץ אתכם. החיפזון הוא מן השטן ודירת החלומות יכולה במהרה להפוך לסיוט. זיכרון הדברים הוא חזק כמו חוזה (בהתקיים התנאים הנדרשים) אבל לא מספק את מלוא הגנות הנדרשות.
אל תמהרו להיפרד מכספים
אל תמהרו להעביר התמורה, קבעו בהסכם את אופן התשלום וככלל רצוי שהעברת התשלום תהא הדרגתית ותלויה בהתקדמות הבניה. בשלבים מסוימים יש להפקיד הכספים בנאמנות אצל עורך דין כדי להבטיחם. חלק חשוב בהתקדמות הרכישה ותנאי להעברת כספים הוא רישום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין, אולם גם בשלב זה אין להעביר את מלוא הסכום שיועבר רק לאחר הצגת אישורים רבים שנדרשים ועם מסירת המפתחות לקונה.
הקפידו על חוזה מפורט ומקיף שמתייחס לכל הסוגיות החשובות וכולל מנגנונים שיבטיחו את זכויותיכם
בחשוב לקבוע בחוזה ולהגדיר את הנכס הנמכר, המחיר, מועדי תשלום, תשלומי מיסים, המצאת אישורים חיוניים, מועד מסירת החזקה, סנקציה על הפרת חוזה, שמירה על מצב הדירה עד למסירתה, סעיף פיצויים בגין איחור בביצוע התשלומים ואיחור במסירת החזקה בדירה ועוד.
אין באמור לעיל כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי פרטני ו/או כדי לחייב את הכותב בכל אחריות. בכל מקרה מומלץ להיוועץ בעורך דין העוסק בתחום.